Договор Субаренды
Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант ПРАВОВЕСТ Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды. При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения.
В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом. Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст.
615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения. Согласие собственникаК договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. Москва '___'__________20 __г., именуемое в дальнейшем 'Арендодатель', в лице., действующего на основании., с одной стороны, и., именуемое в дальнейшем 'Арендатор', в лице. На основании_____________________, с другой стороны, далее.
- Арендованное имущество может использоваться только арендатором либо передаваться в субаренду третьим лицам. Право на последующую передачу закрепляется в соответствующем договоре. При отсутствии условия о передаче в основной части договора, возможность субаренды устанавливается.
- _____ субаренды нежилого помещения г. ______ '___'______ 199_ г., именуем__ в дальнейшем (наименование организации) 'Субарендатор', в лице., (должность, фамилия, имя, отчество) действующего на основании., с одной стороны и (Устава, положения)., именуемое в дальнейшем.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде), законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор. Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью).
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным. Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды. В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися.
Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ. Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре.
Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. П., копию которого субарендатору необходимо получить на руки. Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.
Инструкция по эксплуатации тойота раум. Срок договора субаренды. Государственная регистрация договораДоговор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п.
20 Информационного письма ВАС от № 66 положения п. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор. Федеральный закон от № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды.
Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды. В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. В части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции.
Договор Субаренды Помещения
Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.
Недвижимые метрыОтносительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от № 122-ФЗ, и согласно п. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано. Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду.
При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды. Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства.
Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.
615 ГК РФ ) Федеральный закон от № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от № 135 ) п. 451 ГК РФ ) п.
167 ГК РФ ) ст. 168 ГК РФ ) п.
615 ГК РФ ) п. 433 ГК РФ ) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66 ) п. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества ) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 59 ) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от № 66 ) Информационное письмо ВАС от № 53 ) Письмо Минюста РФ от № 6219-ЭР ) Приказ Минюста РФ от № 135 ) ст.
'Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.' С ЧЕГО АВТОР СТАТЬИ ЭТО ВЗЯЛ???
Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. П., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.
Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. П., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.
Нудистские пляжи россии. «» 20 г. (далее – Арендатор) в лице , действующего на основании , с одной стороны, и (далее – Субарендатор) в лице , действующего на основании , с другой стороны, далее совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Арендатор предоставляет, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: (здесь и далее – Объект аренды), для.
Схема Объекта аренды. Настоящий Договор действует 1.3. Арендатор утрачивает право пользования Объектом аренды на весь срок действия Договора субаренды. Арендатор гарантирует, что Объект аренды не заложен, в споре (под арестом) не состоит, в субаренду другому лицу не сдан и не обременен никаким иным образом. Также Арендатор гарантирует, что он получил согласие Арендодателя на передачу Объекта в субаренду. Арендатор пользуется Объектом на правах Арендатора на основании Договора аренды, заключенного на срок. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1.
Арендатор обязуется: 2.1.1. Передать Субарендатору Объект аренды не позднее с момента подписания настоящего Договора по акту приема-сдачи помещения.
Данный акт подписывается уполномоченными представителями Сторон и является неотъемлемой частью Договора. В течение рассматривать обращения Субарендатора по поводу изменения назначения Объекта, а также его текущего ремонта и переоборудования. Немедленно, как только ему самому станет известно, уведомлять Субарендатора о необходимости освобождения Объекта, связанного с принятыми компетентными государственными органами решениями о постановке здания на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или о его ликвидации.
Предоставить в пользование Субарендатора имеющиеся на Объекте телефонные номера в количестве. Не ограничивать каким-либо образом права Субарендатора по пользованию Объектом аренды и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев, когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего Договора федеральными или региональными нормативными актами.
Субарендатор обязуется: 2.2.1. Использовать Объект в полном соответствии с его назначением, указанным в п.
1.1 настоящего Договора. Своевременно и полностью уплачивать арендную плату, установленную настоящим Договором. Своевременно, , за свой счет, своими силами и материалами в сроки, согласованные с Арендатором, производить текущий и косметический ремонт Объекта. При выполнении каждого этапа указанных работ Субарендатор представляет Арендатору письменный отчет о проведенных работах и их результатах. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и другого оборудования на Объекте. Не производить на Объекте без письменного разрешения Арендатора прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. В случае обнаружения Арендатором самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид Объекта аренды, таковые должны быть ликвидированы Субарендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендатора.
Соблюдать в арендуемых помещениях санитарные, пожарные требования, а также требования отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Субарендатора и арендуемого им Объекта аренды. Освободить помещения в связи с аварийным состоянием конструкций здания (или его части), постановкой здания на капитальный ремонт или его ликвидацией по градостроительным соображениям в сроки, определенные предписанием Арендатора. Содержать Объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания. В течение с момента, когда ему самому стало известно о соответствующих обстоятельствах, извещать Арендатора о любом повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Объекту ущерб, и своевременно принимать меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта. Своевременно производить оплату счетов за коммунальные услуги и телефоны, установленные на Объекте аренды. Не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых может являться какое-либо обременение предоставленных Субарендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, договоры субаренды, внесение прав на аренду Объекта (его части) в уставный капитал предприятия и пр.) без письменного разрешения Арендатора. Заключение Субарендатором таких договоров или совершение им таких сделок без разрешения Арендатора является основанием для расторжения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке.
Договор Субаренды Образец
Обеспечивать представителям Арендатора и балансодержателя беспрепятственный доступ на Объект аренды для осмотра и проверки его состояния. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за о предстоящем освобождении арендуемого помещения при досрочном прекращении настоящего Договора.
Передать Объект аренды при его освобождении по акту приемки-сдачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми неотделимыми улучшениями. Выполнять в установленный срок предписания Арендатора, балансодержателя , контролирующих государственных органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности Субарендатора, ставящих под угрозу сохранность Объекта аренды, экологическую и санитарную обстановку прилегающей территории. Стороны обязаны сообщить друг другу об изменении своего юридического адреса, номеров факсов, телефонов, реквизитов банковских счетов не позднее с даты их изменения. В случае невыполнения этого условия виновная Сторона компенсирует все расходы (включая полную компенсацию возможных судебных издержек), понесенные другой Стороной в процессе установления ее местонахождения.
Объекты
ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ 3.1. Арендная плата за указанный в п. 1.1 настоящего Договора Объект аренды устанавливается в размере рублей ежемесячно, в том числе НДС. Субарендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет Арендатора не позднее числа каждого текущего (оплачиваемого) месяца.
Расчет за коммунальные услуги производится путем внесения Субарендатором на расчетный счет Арендатора суммы в соответствии со счетами, предоставленными Арендатором или полученными Субарендатором самостоятельно, в срок с момента получения счетов. При прекращении настоящего Договора Субарендатор обязуется полностью оплатить коммунальные счета за последний месяц пользования Объектом аренды в течение после подписания акта приема-передачи помещения.
Договор Субаренды
Размер арендной платы не подлежит изменению арендатором в одностороннем порядке. В случае досрочного прекращения настоящего Договора в соответствии с п. 2.2.7 излишне заплаченная Субарендатором арендная плата подлежит возвращению ему Арендатором. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора виновная Сторона обязана возместить контрагенту причиненные убытки. В случае нарушения Арендатором п.
2.1.1. В случае нарушения Субарендатором подп. 3.1 и 3.2 настоящего Договора в пользу Арендатора начисляются пени в размере. В случае нарушения иных условий настоящего Договора, для которого в настоящем Договоре не предусмотрены специальные положения об уплате пеней (штрафов), виновная Сторона выплачивает штраф в размере.
Уплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения своих обязательств по настоящему Договору. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 5.1. Договор прекращает свое действие по окончании его срока либо по соглашению Сторон. Вносимые в настоящий Договор дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в срок и оформляются дополнительными соглашениями. Договор может быть расторгнут Арендатором в одностороннем порядке в следующих случаях: 5.2.1.
При возникновении задолженности по внесению арендной платы, предусмотренной условиями настоящего Договора, в течение независимо от ее последующего внесения. Расторжение Договора не освобождает Субарендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки. При необеспечении Субарендатором в течение доступа Арендатора (его представителя) или балансодержателя на Объект аренды для его осмотра и проверки, а также при возникновении аварий и иных чрезвычайных ситуаций. При сдаче Субарендатором Объекта аренды иному лицу в субаренду или иное временное пользование, при передаче права субаренды в залог, в уставный капитал иного предприятия или обременении его иным способом без письменного разрешения Арендатора. Если Субарендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Объекта аренды или находящегося в нем инженерного оборудования либо не выполняет обязательства, предусмотренные подп. 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.15 настоящего Договора.
Договор может быть расторгнут Субарендатором в одностороннем порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения Арендатором его обязательств, предусмотренных подп. В случае досрочного расторжения Договора по указанному основанию Арендатор уплачивает Субарендатору неустойку в размере. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством России.
Субарендатор по окончании действия договора имеет преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок при условии предупреждения об этом арендатора не позднее чем за. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 6.1. В случае приобретения Арендатором права собственности на Объект в течение срока действия настоящего Договора Субарендатор приобретает право прямой аренды Объекта с сохранением всех условий настоящего Договора. Все произведенные в течение срока действия настоящего Договора неотделимые улучшения Объекта являются собственностью Арендатора. Все произведенные в течение срока действия настоящего Договора отделимые улучшения Объекта являются собственностью. Переход права собственности на Объект аренды к другому лицу не влечет за собой прекращения или изменения настоящего Договора. В случае любой аварии, произошедшей без вины Сторон и приведшей к нанесению ущерба Объекту, Стороны солидарно участвуют в ликвидации ее последствий.
В случае аварии, произошедшей по вине одной из Сторон и приведшей к нанесению ущерба Объекту, такая Сторона ликвидирует ее последствия и возмещает ущерб за свой счет. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 7.1. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт Объекта аренды, производятся Субарендатором только с письменного разрешения Арендатора. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично зачтена Субарендатору в счет субарендной платы до окончания срока аренды при условии предварительного письменного согласования с Арендатором сметы на выполнение ремонта и стоимости производимых улучшений, а также подлежащей возмещению суммы. По окончании Договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.
Если Объект аренды становится по вине Субарендатора непригодным для использования по назначению,. По вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны обязуются руководствоваться действующим законодательством России. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, рассматриваются.
Срок рассмотрения претензий Сторон друг к другу устанавливается равным. Договор составлен в экземплярах (по одному каждой Стороне ), каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН Арендатор: Субарендатор.